فهم القسم 1250: فخ الضرائب عند بيع العقارات الاستثمارية

عند بيع عقار إيجار أو مبنى تجاري قمت بخصم استهلاكه، قد تواجه فاتورة ضريبية غير متوقعة. هنا يأتي دور القسم 1250 وربح القسم 1250 غير المسترد—مفهوم حاسم لأي مستثمر عقاري يخطط لبيع عقار.

أساسيات القسم 1250 والاستهلاك

القسم 1250 من قانون الإيرادات الداخلية يتناول بشكل خاص ما يحدث للأرباح التي تحققها عند بيع العقارات التجارية أو الاستثمارية. يسمح القانون للملاك بخصم الاستهلاك سنويًا لتعويض دخل الإيجار وحساب الاهتراء والتآكل. ومع ذلك، عند بيع العقار في النهاية، ترغب مصلحة الضرائب في استرداد حصتها من تلك المزايا الضريبية.

المسألة الرئيسية هي الاستهلاك المعجل. قبل عام 1986، كان بإمكان المستثمرين استخدام طرق استهلاك أسرع لتقليل الدخل الخاضع للضريبة بشكل أسرع. أنشأ القانون القسم 1250 لاسترداد تلك الخصومات الإضافية عند بيع العقارات. اليوم، يجب أن تستخدم العقارات التي تم وضعها في الخدمة بعد 1986 طريقة الاستهلاك الخطي—وهي أبطأ وأكثر استقرارًا—لكن القسم 1250 لا يزال ينطبق، ويُفرض ضريبة على ربح القسم 1250 غير المسترد بنسبة تصل إلى 25%.

أي العقارات تتأثر؟

ينطبق القسم 1250 على:

• المباني التجارية والمكاتب ومساحات البيع بالتجزئة
• العقارات السكنية المؤجرة ومجمعات الشقق
• المستودعات والهياكل الصناعية
• أي عقار قابل للاستهلاك يُستخدم للأعمال أو الاستثمار

الأرض نفسها لا يمكن استهلاكها أبدًا ولا تثير استرداد القسم 1250. فقط المباني والهياكل عليها تخضع لهذا القانون.

مثال واقعي: الحسابات وراء الضريبة

دعونا نمر عبر سيناريو ملموس. اشترت مستثمرة مبنى تجاري منذ 15 عامًا بمبلغ 500,000 دولار. على مر تلك السنوات، ادّعت خصم استهلاك بقيمة 150,000 دولار على إقراراتها الضريبية. ثم باعت المبنى مقابل 700,000 دولار.

إليك كيف تتوزع الضرائب:

إجمالي الربح: 200,000 دولار (سعر البيع 700,000 دولار minus أساس التكلفة 500,000 دولار، قبل احتساب الاستهلاك)

بالإضافة إلى الاستهلاك المخصوم: 150,000 دولار (يتم إضافته مرة أخرى إلى الربح)

إجمالي الربح الخاضع للضريبة: 200,000 + 150,000 = 350,000 دولار

لكن ليس كل هذا يُفرض عليه نفس الضريبة:

• الـ150,000 دولار من استرداد الاستهلاك يخضع للضريبة بنسبة 25%—وهذا يمثل ربح القسم 1250 غير المسترد
• الـ200,000 دولار المتبقية تؤهلها لمعالجة أرباح رأس مال طويلة الأجل بنسبة 15% أو 20%، حسب مستوى الدخل

الفرق كبير: دفع 25% على 150,000 دولار مقابل 15% على نفس المبلغ يعني زيادة قدرها 1,500 دولار في الضرائب.

استراتيجيات لتقليل تأثير القسم 1250

استخدم تبادل 1031

يتيح لك تبادل 1031 إعادة استثمار عائدات بيع العقار في عقار من نوع مماثل مع تأجيل جميع الضرائب على الأرباح الرأسمالية، بما في ذلك استرداد القسم 1250. يعمل هذا طالما اتبعت جداول مصلحة الضرائب الصارمة: تحديد العقارات البديلة خلال 45 يومًا وإتمام الصفقة خلال 180 يومًا. تتيح لك هذه الطريقة بناء الثروة دون تفعيل مسؤولية ضريبية فورية على ربح القسم 1250 غير المسترد.

توزيع الأرباح مع عمليات البيع بالتقسيط

بدلاً من استلام الدفع بالكامل عند الإغلاق، يمكنك هيكلة البيع بحيث يدفع لك المشتري على مدى عدة سنوات. هذا يوزع دخلك الخاضع للضريبة واسترداد القسم 1250 عبر سنوات ضريبية متعددة، مما قد يبقيك في شريحة ضريبية أدنى كل عام ويقلل العبء الضريبي الإجمالي.

تطبيق تقسيم التكاليف

دراسة تقسيم التكاليف تتيح لك إعادة تصنيف مكونات معينة من العقار (الملحقات، تحسينات الأرض، المعدات) بشكل منفصل عن هيكل المبنى. هذا يسرع خصومات الاستهلاك في السنوات الأولى. على الرغم من أنه لا يلغي استرداد القسم 1250 لاحقًا، إلا أنه يولد خصومات أكبر مقدمًا تعوض دخلًا آخر خلال فترة ملكيتك.

لماذا يهم هذا لمحفظتك الاستثمارية

فهم قسم 1250 وربح القسم 1250 غير المسترد ضروري قبل بيع أي عقار استثماري. الفرق بين أن تكون مستعدًا وأن تتفاجأ قد يعني بسهولة عشرات الآلاف من الدولارات في ضرائب غير متوقعة.

قبل إدراج عقار للبيع، استشر مختص ضرائب يفهم معاملات العقارات. يمكنه نمذجة سيناريوهات مختلفة، تقدير مسؤوليتك الضريبية الفعلية، وتقديم استراتيجيات مخصصة لوضعك المالي. عادةً ما يغطي تكلفة التوجيه المهني نفسه من خلال تقليل المبلغ الذي تدين به لمصلحة الضرائب.

التخطيط المسبق يحول هذا الالتزام الضريبي من مصروف مفاجئ إلى جزء قابل للإدارة من استراتيجيتك الاستثمارية.