الاستراتيجية المتطورة لشركة Realty Income وراء تقييم عائد الأرباح بنسبة 5.6%

قوة توزيع الأرباح في مرحلة انتقالية

ريالتي إنكوم، المتداولة تحت NYSE: O، أصبحت مرادفًا للمدفوعات المنتظمة. ستحتفل شركة صناديق الاستثمار العقاري هذه قريبًا بـ666 توزيعًا شهريًا متتاليًا للأرباح — وهو إنجاز يبرز موثوقيتها. منذ عام 1994، تحولت هذه الشركة من مشغل عقارات واحد في تكساس إلى عملاق إيرادات بقيمة 5.27 مليار دولار، مما يعكس توسعًا بنسبة 10,657%. على مدى ثلاثة عقود، استمتع المساهمون بعائد سنوي متوسط قدره 13.7%، مما يترجم إلى حوالي 5,235% من الأرباح الإجمالية.

ما يميز سياسة توزيع الأرباح في ريالتي إنكوم هو وتيرتها. فبينما تكون الزيادات الفردية غالبًا متواضعة — أحيانًا أجزاء من سنت واحد فقط — فإن الشركة ترفع مدفوعاتها عدة مرات سنويًا، مما يسمح للأرباح المتزايدة بالتراكم بشكل معنوي. لقد حافظ هذا النهج على ثقة المستثمرين عبر مختلف دورات السوق.

ومع ذلك، تغيرت مشهد الاستثمار. العائد الحالي على الأرباح بنسبة 5.6% يعكس ليس فقط سخاء الشركة في التوزيعات، بل أيضًا ركود سعر السهم. على مدى الاثني عشر شهرًا الماضية، حققت أسهم ريالتي إنكوم عائدًا قدره 4.7% فقط، متخلفة بشكل كبير عن أداء مؤشر S&P 500 الذي بلغ 12.8%.

الرهان الأوروبي: تقييم المخاطر مقابل الفرص

وراء الأداء الضعيف مؤخرًا يكمن تحول استراتيجي متعمد. التزمت إدارة ريالتي إنكوم برأس مال كبير للأسواق العقارية الأوروبية، التي تمثل الآن 72% من حجم استثماراتها. هذا يمثل تحولًا دراماتيكيًا لشركة كانت تركز تقريبًا على السوق المحلية حتى عام 2019.

تكشف الأرقام عن سبب جاذبية هذا التنويع الجغرافي. في الربع الأخير وحده، أنفقت الشركة $1 مليار دولار عبر العقارات الأوروبية — ارتفاعًا من $889 مليون و$893 مليون في الربعين السابقين. ما الذي يدفع هذا التسارع؟ تولد الاستحواذات الأوروبية عائدًا نقديًا أوليًا متوسطًا مرجحًا بنسبة 8%، متفوقة على عوائد 7% من العقارات الجديدة في الولايات المتحدة.

كما أوضح الرئيس التنفيذي سميت روي خلال أرباع الربع الثالث، فإن فرصة الاستثمار الأوروبية تظهر عوائد مخاطر محسنة مقارنة بالخيارات المحلية. ومع ذلك، يتطلب هذا التوسع تخصيص رأس مال دقيق. تحافظ الشركة على نهج انتقائي، مع نسبة انتقائية قدرها 4.4% — مما يعني أنه من بين $31 مليار دولار من العقارات التي تم فحصها، التزمت ريالتي إنكوم فقط بـ 1.4 مليار دولار.

الأسواق في المملكة المتحدة وأوروبا بشكل أوسع تمثل الآن 17.7% من العقارات الإيجارية التعاقدية، وهو زيادة كبيرة عن أول وجود للشركة في أوروبا عام 2019 عندما استحوذت على 12 عقارًا مؤجرًا من سلاينزبري في المملكة المتحدة.

فتح رأس المال: مبادرة الصندوق الخاص

مبادرة رئيسية ثانية تعيد تشكيل نموذج عمليات ريالتي إنكوم. في أواخر العام الماضي، أطلقت الشركة صندوق ريالتي إنكوم الأمريكي الأساسي، وهو صندوق رأس مال خاص مفتوح يهدف إلى المشاركة في شراكات استثمارية مؤسسية.

توجه هذه الخطوة مباشرة إلى قيود رأس المال التي واجهتها الشركة خلال الربع الثالث. كشفت الإدارة أن ريالتي إنكوم فاتها استثمار $2 مليار دولار في استثمارات مفضلة بسبب ارتفاع تكاليف رأس المال. يهدف الصندوق الخاص الجديد إلى حل هذه المشكلة من خلال:

• تمويل الصندوق بـ 1.4 مليار دولار من العقارات الصناعية والتجزئة التي تم نقلها من ميزانية الشركة
• الشراكة مع المستثمرين المؤسسيين لشراء وإدارة استثمارات الإيجار الصافي في الولايات المتحدة
• توليد تدفقات دخل ثابتة مع دعم السيولة والنمو المستقبلي

هذه القدرة على استثمار $2 مليار دولار تمثل مخزونًا كبيرًا من رأس المال الجاهز — نمو محتمل في المستقبل كان مقيدًا سابقًا بسبب تكاليف رأس مال الشركة.

تقييم استدامة النمو والتوزيعات

العائد بنسبة 5.6% يطرح سؤالًا لبعض المستثمرين: هل يمكن أن يكون إشارة إلى فخ القيمة — سيناريو حيث تخفي العوائد العالية أساسيات متدهورة؟ تشير البيانات إلى العكس.

نسبة السعر إلى الأرباح في ريالتي إنكوم البالغة 55 تشير إلى تقييم مميز، والذي يعكس عادة قوة وليس أزمة. نمت الأرباح بنسبة 17.2% والإيرادات بنسبة 10.3% مع استثمار الشركة في أسواق حدودية استراتيجية. هذه المقاييس لا تصف شركة في تراجع.

خفض الفيدرالي الأخير لسعر الفائدة — بمقدار 25 نقطة أساس — يوفر دعمًا إضافيًا. ريالتي إنكوم مستعدة لإعادة تمويل قرض متعدد العملات بقيمة 1.1 مليار دولار بأسعار فائدة أكثر ملاءمة، مما يقلل من تكاليف التمويل. مع انخفاض عوائد الخزانة، يصبح العائد على الأرباح بنسبة 5.6% أكثر جاذبية مقارنة بالاستثمارات ذات الدخل الثابت البديلة.

السؤال الاستراتيجي

تقف ريالتي إنكوم عند نقطة تحول. هل تعيد الشركة ابتكار نفسها بنجاح لاقتناص الفرص الناشئة في العقارات الأوروبية مع فتح رأس مال من خلال هياكل صناديق مبتكرة؟ أم أن هذا يمثل تجاوزًا من خلال الابتعاد عن استراتيجية محلية مثبتة؟

يبدو أن الإجابة تتجه بشكل متزايد نحو الخيار الأول. مزيج الأصول الأوروبية ذات العائد الأعلى، وسعة استثمار رأس المال من خلال الصندوق الخاص الجديد، وتخفيف أسعار الفائدة بشكل معتدل، يخلق حالة مقنعة لاستمرار نمو التوزيعات. للمستثمرين الباحثين عن الدخل، يوفر العائد الحالي بنسبة 5.6%، المدعوم بهذه المبادرات الاستراتيجية وتوسع الأرباح، فرصة جذابة للوصول إلى تدفقات دخل متزايدة ضمن محفظة عقارية.