مقارنة بين فرصتي استثمار في صناديق الاستثمار العقارية (REIT): أيهما يحقق عوائد أفضل؟

فهم ميزة توزيعات أرباح صناديق الاستثمار العقاري (REIT)

للمستثمرين الذين يركزون على الدخل، تمثل صناديق الاستثمار العقاري هيكلًا جذابًا. بموجب القانون، يجب على صناديق الاستثمار العقاري توزيع ما لا يقل عن 90% من الدخل الخاضع للضريبة على المساهمين عبر توزيعات الأرباح. الآلية بسيطة: تشتري صناديق الاستثمار العقاري العقارات، وتؤجرها للمستأجرين، وتنقل دخل الإيجار إلى المستثمرين.

لقد برزت العقارات التجارية كمجال رئيسي لتركز صناديق الاستثمار العقاري. على الرغم من التحديات التي فرضتها مخاوف التجارة الإلكترونية وارتفاع أسعار الفائدة في السنوات الأخيرة، أظهرت القطاع مرونة ملحوظة. خلال الثلث الأول من عام 2025، حققت صناديق الاستثمار العقاري الموجهة للتجزئة متوسط عوائد قدره 6.9%، مما يدل على ثقة المستثمرين في العقارات المدارة بشكل جيد.

المتنافسان الرائدان: الحجم مقابل الرشاقة

ريالتي إنكوم: العملاق الراسخ

مع أكثر من 15,540 عقارًا تولد تدفقًا نقديًا ثابتًا، تلتقط ريالتي إنكوم حوالي 80% من إيرادات الإيجار من المستأجرين التجاريين. تتنوع المحفظة بين متاجر الدولار (10%)، والمراكز التجارية الكبرى (11%)، وتجار تحسين المنازل، ومواقع الراحة. أما التعرض المتبقي فيشمل العقارات الصناعية، والألعاب، وأنواع أخرى من العقارات.

تشغيليًا، تحافظ الشركة على معدل إشغال بنسبة 98.7% مع تجديدات العقود التي تتجاوز المعدل بمعدل 3.5%. يترجم ذلك إلى أموال معدلة من العمليات (AFFO) بقيمة 1.09 دولار لكل سهم مخفف، بزيادة قدرها 2.9% على أساس سنوي.

قصة الأرباح مثيرة للإعجاب: ثلاثون عامًا من الزيادات السنوية المتتالية، مع توزيعات شهرية. زاد الدفع في أكتوبر من 0.269 دولار إلى 0.2695 دولار للسهم. تتوقع الإدارة أن يتراوح AFFO لعام 2025 بين 4.25 و4.27 دولارات، متجاوزًا بشكل كبير الالتزام السنوي للأرباح البالغ 3.23 دولارات. يعكس عائد الأرباح البالغ 5.7% التسعير الحالي للسوق.

عيب حجم ريالتي إنكوم الضخم: يصبح تحقيق نمو ملموس تحديًا. عندما تمتلك بالفعل أكثر من 15,000 عقار للاستثمار للبيع والإيجار، فإن الاستحواذات الإضافية تكافح لتحريك مقاييس النمو بشكل كبير. ينبغي للمستثمرين توقع دخل ثابت بدلاً من تقدير رأس مال دراماتيكي.

صندوق NNN REIT: المنافس الرشيق

يعمل على حوالي 3,700 عقار، ويركز NNN REIT على التجزئة المريحة، وخدمات السيارات، والمطاعم، وأماكن الترفيه. يبدو أن هذا النهج المركّز في التجزئة فعال — حيث حافظت الشركة على معدل إشغال بنسبة 97.5% في الربع الثالث.

يظهر الأداء المالي زخمًا: ارتفع AFFO لكل سهم ربع سنويًا من 0.84 دولار إلى 0.86 دولار. يمتد سجل الزيادة في الأرباح إلى 36 سنة متتالية، مع زيادة أغسطس التي وصلت إلى 0.60 دولار للسهم (زيادة بنسبة 3.4%). تتوقع الإدارة أن يكون AFFO للسنة الكاملة بين 3.41 و3.45 دولارات، مما يوفر تغطية مريحة للأرباح. يعكس العائد البالغ 5.9% تفوقًا طفيفًا على ريالتي إنكوم.

الحجم الأصغر يخلق مزايا استراتيجية. قدرة استحواذ NNN مباشرة تترجم إلى فرص نمو ملموسة. العقارات الاستثمارية المضافة إلى محفظة تتكون من 3,700 وحدة تحقق عوائد نسبية أعلى بكثير من الإضافات إلى ممتلكات ريالتي إنكوم التي تزيد عن 15,000.

إطار المقارنة الاستراتيجية

كلا الكيانين يبرهن على نجاحه في التنقل عبر سوق التجزئة الصعب من خلال استهداف فئات أعمال مرنة — مثل المتاجر المريحة، والخدمات الأساسية، والترفيه التي تظل مقاومة نسبيًا للركود.

كل منهما كسب ثقة المستثمرين من خلال أكثر من 30 سنة من الزيادات المتتالية في الأرباح. تتجمع عوائد توزيعات الأرباح بينهما ضمن 20 نقطة أساس.

يعتمد الاختيار في النهاية على تفضيلات المستثمر:

اختر ريالتي إنكوم إذا: كنت تفضل التنويع واستقرار صندوق استثمار عقاري كبير وراسخ يضم عدة فئات من العقارات وتوزيع جغرافي.

اختر NNN REIT إذا: كنت تبحث عن إمكانات نمو ملموسة من العقارات الاستثمارية وتقبل التركيز في التجزئة مقابل فرصة لمضاعفة الأرباح بشكل أكبر مع مرور الوقت.

اتخاذ قرارك

كلا الاستثمارين يحقق عوائد ودخل، لكنه يخدم احتياجات مختلفة للمستثمرين. توفر ريالتي إنكوم استقرارًا — عوائد موثوقة ومتسقة من محفظة ضخمة. يقدم NNN REIT فرصة لتسريع النمو من منصة أكثر رشاقة.

إذا اضطررت لاختيار مركز واحد، فإن NNN REIT يقدم فرصة طويلة الأمد أكثر إقناعًا، على الرغم من تركيزه الأضيق. القاعدة الأصغر والنهج المركّز في التجزئة يوفران محفزات للنمو المركب يتجاوز قيود ريالتي إنكوم.

تتوقف قرارات الاستثمار في النهاية على مدى تحملك للمخاطر، وأفقك الزمني، ومتطلبات دخلك. كلاهما يظل خيارًا صالحًا لمحافظ تركز على الدخل.