القسم 1250: الآثار الضريبية لمستثمري العقارات

يعد القسم 1250 من قانون الإيرادات الداخلية الأمريكي قاعدة حاسمة يجب على كل مستثمر عقاري فهمها. فهو يحدد كيفية فرض الضرائب عليك عند بيع العقارات التجارية أو السكنية التي تم استهلاكها، مما قد يؤثر بشكل كبير على أرباحك النهائية.

فهم القسم 1250 واسترداد الاستهلاك

عندما تشتري عقارًا يولد دخلًا، يسمح لك مصلحة الضرائب الأمريكية بخصم الاستهلاك سنويًا—خسارة ورقية تعكس تآكل العقار واهترائه. وتؤهل المباني والهياكل لهذا الخصم، على الرغم من أن الأرض نفسها لا تُخصم لأنها تعتبر غير قابلة للاستهلاك.

ومع ذلك، عند بيع هذا العقار في النهاية، يلعب القسم 1250 دورًا. يتم “استرداد” الاستهلاك الذي قمت بالمطالبة به على إقراراتك الضريبية ويُفرض عليه ضرائب بمعدل أعلى—حتى 25%—بدلاً من معدل الأرباح الرأسمالية طويلة الأجل القياسي البالغ 15% أو 20%. وهذا يمثل طريقة الحكومة لاسترداد بعض المزايا الضريبية التي حصلت عليها من خصومات الاستهلاك على مر السنين.

دور الاستهلاك المعجل مقابل الاستهلاك الخطي

تقليديًا، كان المستثمرون يستخدمون طرق الاستهلاك المعجل لخصم قيمة العقار بسرعة أكبر، مما يقلل من الدخل الخاضع للضريبة بشكل أسرع. صُمم القسم 1250 خصيصًا لمنع التهرب الضريبي المفرط من خلال هذه الاستراتيجية. بالنسبة للعقارات التي تم وضعها في الخدمة بعد عام 1986، يُسمح فقط بالاستهلاك الخطي، مما يجعل استرداد الاستهلاك العدواني أقل شيوعًا اليوم. ومع ذلك، فإن أي ربح يُعزى إلى خصومات الاستهلاك يواجه ذلك المعدل الأعلى البالغ 25%.

مثال عملي: كيف يعمل استرداد القسم 1250

تخيل السيناريو التالي: اشتريت مبنى تجاري بمبلغ 500,000 دولار قبل خمسة عشر عامًا. باستخدام الاستهلاك الخطي، خصمت 150,000 دولار على مدى تلك السنوات. اليوم، تبيع العقار مقابل 700,000 دولار.

إجمالي الربح الخاضع للضريبة هو 350,000 دولار ( سعر البيع 700,000 دولار ناقص سعر الشراء 500,000 دولار، بالإضافة إلى الـ150,000 دولار التي استهلكتها ). إليك كيفية تقسيم الضرائب:

• استرداد الاستهلاك: يتم فرض ضرائب على الـ150,000 دولار بمعدل القسم 1250 البالغ 25%، مما يكلفك 37,500 دولار ضرائب اتحادية
• الربح المتبقي: الفرق البالغ 200,000 دولار يُعامل كربح رأسمالي طويل الأجل، ويُفرض عليه ضرائب بنسبة 15% أو 20% حسب شريحة الضرائب الخاصة بك، مما يكلف بين 30,000 و40,000 دولار

بدون تخطيط استراتيجي، قد يتجاوز معدل الضرائب الفعلي الخاص بك 30% على هذه المعاملة.

استراتيجيات ذكية لتقليل تأثير ضرائب القسم 1250

ثلاث طرق رئيسية تساعد المستثمرين على تقليل ضرائب استرداد الاستهلاك:

استراتيجية تبادل 1031

يسمح لك تبادل 1031 بإعادة استثمار عائدات البيع في عقار بديل من نفس النوع، مع تأجيل جميع ضرائب الأرباح الرأسمالية وضرائب استرداد الاستهلاك إلى أجل غير مسمى. الشرط: تطبيق جداول زمنية صارمة من مصلحة الضرائب. يجب تحديد العقارات البديلة خلال 45 يومًا وإتمام التبادل خلال 180 يومًا. هذه الطريقة مثالية للمستثمرين الذين يخططون لنمو محفظتهم على المدى الطويل.

نهج البيع بالتقسيط

بدلاً من استلام جميع العائدات مقدمًا، يمكنك هيكلة البيع لتلقي المدفوعات على مدى عدة سنوات. هذا يوزع أرباحك الخاضعة للضريبة—including استرداد القسم 1250—على عدة سنوات ضريبية، مما قد يبقيك في شريحة ضريبية أدنى ويقلل من إجمالي التزامك الضريبي.

دراسات تقسيم التكاليف

تستند هذه الاستراتيجية إلى تصنيف مكونات المبنى بشكل منفصل (الأنظمة الميكانيكية، التركيبات، إلخ) لزيادة خصومات الاستهلاك في السنوات الأولى. على الرغم من أنها لا تلغي استرداد القسم 1250 لاحقًا، إلا أن الخصومات الأعلى مقدمًا يمكن أن تعوض الدخل الآخر أثناء الملكية، مما يحسن وضعك الضريبي العام.

النقطة الأساسية للبائعين العقاريين

استرداد القسم 1250 هو تكلفة لا مفر منها للاستثمار العقاري—لكنها ليست حتمية إذا تم التخطيط بشكل صحيح. قبل بيع أي عقار مستهلك، قيّم ما إذا كانت استراتيجية تبادل 1031، البيع بالتقسيط، أو تقسيم التكاليف تتوافق مع أهدافك المالية. العمل مع متخصص ضرائب يمكن أن يساعدك في هيكلة المعاملة للحفاظ على المزيد من أرباحك وتقليل التزامك الضريبي.