لماذا تستحق شركة فيدرال ريالتي إنفستمنت ترست أن يوليها المستثمرون الأذكياء اهتمامًا أكبر

صندوق استثمار العقارات الفيدرالي FRT يلفت الانتباه كإضافة جذابة لأي محفظة عقارية، مدعومة بمواقع عقارات مميزة، وشراكات تجزئة واسعة النطاق، والتزام بالتطوير متعدد الاستخدامات، وقاعدة مالية قوية. قدمت الشركة في الربع الثالث من عام 2025 أرباح التشغيل (FFO) لكل سهم بقيمة 1.77 دولار الشهر الماضي، متجاوزة توقعات زاكيس الإجماعية البالغة 1.76 دولار—وهو أداء قوي تفوق على أرباح التشغيل للسنة السابقة البالغة 1.71 دولار. جاء هذا الأداء القوي نتيجة لزيادة في دخل التشغيل للممتلكات المماثلة (POI)، وزخم تأجير قوي، وارتفاع معدلات الإشغال المماثلة عبر المحفظة. ثم قامت الشركة بمراجعة توجيهات أرباح التشغيل للسنة الكاملة 2025 للارتفاع. يظل المراقبون السوقيون متفائلين بشأن هذا الاسم المصنف في المرتبة الثانية (Buy) من زاكيس، مع ارتفاع التقديرات الإجماعية لأرباح التشغيل لكل سهم لعام 2025 إلى 7.23 دولارات خلال الشهر الماضي. ومن الجدير بالذكر أن أسهم FRT قد ارتفعت بنسبة 2.7% خلال الأشهر الستة الماضية، متفوقة بشكل كبير على الانخفاض [industry]( البالغ 1.7%.

التموضع الاستراتيجي للأصول في الأسواق ذات الطلب العالي

الجغرافيا العقارية المميزة: تركز مجموعة العقارات الراقية التابعة لصندوق استثمار العقارات الفيدرالي بشكل استراتيجي في أكثر الأسواق الساحلية رغبة في البلاد، الممتدة من ممر واشنطن، دي.سي. عبر نيو إنجلاند وتمتد إلى المدن الكبرى في كاليفورنيا. اختارت الشركة عمدًا أن تكون ممتلكاتها في الضواحي من الحلقة الأولى في تسع مناطق حضرية ذات حواجز عالية. تتمتع هذه المواقع بملف ديموغرافي متوسط يبلغ 171,000 ساكن ضمن دائرة نصف قطرها ثلاثة أميال، وقوة شرائية تقارب 166,000 دولار لكل أسرة سنويًا، وأكثر من $11 مليار في القدرة الشرائية الإجمالية (على أساس المتوسط المرجح)، مما يخلق بيئة طلب مرنة. لقد مكنت هذه القوة الديموغرافية والموقع المملوء من الحفاظ على مؤشرات إشغال قوية تاريخيًا. حتى 30 سبتمبر 2025، بلغ معدل إشغال المحفظة المماثلة 94%، مما يعكس توسعًا بمقدار 20 نقطة أساس (bps) على أساس سنوي.

تنوع المستأجرين واستقرار الإيرادات

شراكات تجزئة واسعة النطاق: يدير صندوق استثمار العقارات الفيدرالي قائمة مستأجرين موزعة بشكل جيد تمتد عبر قطاعات تجزئة متعددة، وتضم أسماء معروفة مثل شركة TJX، وأهولد ديلهوز، و CVS. يقلل هذا التنويع من مخاطر التركيز ويضمن تدفقات إيجارية ثابتة عبر الدورات الاقتصادية. ومن الجدير بالذكر، حتى 30 سبتمبر 2025، لم يساهم أكبر مستأجر فردي بأكثر من 2.51% من الإيجار الأساسي السنوي (ABR)، مما يؤكد توازن مزيج المستأجرين.

التطور نحو وجهات حضرية متعددة الاستخدامات

نموذج التطوير من الجيل القادم: يعيد صندوق استثمار العقارات الفيدرالي توجيه أصوله نحو مجتمعات متكاملة متعددة الاستخدامات تجمع بين السكن والتجزئة والمكاتب—وهو نمط يفضله المستهلكون الحديثون بشكل متزايد، الباحثون عن بيئات قابلة للمشي، والعمل، واللعب. يعكس خط أنابيب تطوير الشركة هذا التحول، مع مشاريع ناجحة تشمل سانتا row في سان خوسيه، كاليفورنيا، وPike & Rose في نورث بيثيسدا، ماريلاند، وAssembly Row في سومرفيلد، ماساتشوستس، والتي تجسد هذا النهج الحضري.

نشر رأس المال ونشاط الاستحواذ

النمو من خلال إعادة الاستثمار الاستراتيجية: قامت شركة استثمار العقارات الفيدرالي بشكل منهجي بنشر رأس المال في استحواذات على أسواق مميزة، مع تصفية ممتلكات غير أساسية، مما أدى إلى زيادة الدخل وتقدير مستدام على المدى الطويل. يمثل استحواذ أكتوبر 2025 على مركز مدينة أنابوليس—وجهة تجزئة مفتوحة في أنابوليس، ماريلاند، تمتد على حوالي 479,000 قدم مربع—استثمارًا بقيمة $187 مليون دولار، يوسع بصمة الشركة في ممر ديموغرافي جذاب.

الحصن المالي والوضع الائتماني

هيكل رأس مال قوي: تحافظ الشركة على إدارة منضبطة للميزانية العمومية مع مرونة مالية كبيرة. حتى الربع الثالث من عام 2025، كانت شركة استثمار العقارات الفيدرالي تمتلك 111.3 مليون دولار من النقد وما يعادله، مع 315.3 مليون دولار مستحقة على خط ائتمان غير مضمون بقيمة 1.25 مليار دولار. يعكس معدل الدين الصافي السنوي إلى EBITDA البالغ 5.6 حتى 30 سبتمبر 2025 مستوى معقول من الرفع المالي. تصنيفات الائتمان للشركة ذات الدرجة الاستثمارية—BBB+ (مستقر) من ستاندرد آند بورز وBaa1 (مستقر) من موديز—توفر وصولًا إلى رأس مال ديون منخفض التكلفة.

فرص بديلة لصناديق الاستثمار العقارية في القطاع

يمكن للمستثمرين أيضًا النظر في Cousins Properties CUZ وW.P. Carey WPC، كلاهما يحمل تصنيف زاكيس المرتبة الثانية (Buy). يتوقع أن يكون تقدير أرباح التشغيل لكل سهم لعام 2025 لـ CUZ عند 2.84 دولار، مما يشير إلى توسع بنسبة 5.6% على أساس سنوي. وتقدير أرباح WPC للسنة الكاملة هو 4.92 دولار، مما يوحي بنمو بنسبة 4.7% مقارنة بالعام السابق.

ملاحظة: جميع مقاييس الأرباح المشار إليها هنا تعتمد على أرباح التشغيل (FFO)، وهو المعيار القياسي لأداء صناديق الاستثمار العقارية.

[شركة Cousins Properties (CUZ( : تقرير تحليل الأسهم المجاني])

[صندوق استثمار العقارات الفيدرالي (FRT( : تقرير تحليل الأسهم المجاني])

[W.P. Carey Inc. (WPC( : تقرير تحليل الأسهم المجاني]

[المصدر الأصلي: زاكيس للأبحاث الاستثمارية]

الآراء والأفكار المعبر عنها هي آراء الكاتب ولا تعكس بالضرورة آراء ناسداك، إنك.