فهم اتفاقيات مشاركة حقوق الملكية المنزلية: دليل كامل لهذا الخيار التمويل البديل

ما هو اتفاق حقوق الملكية المنزلية وكيف يختلف عنه؟

يمثل اتفاق مشاركة حقوق الملكية المنزلية آلية تمويلية تزداد شعبية وتختلف جوهريًا عن خيارات حقوق الملكية المنزلية التقليدية. على عكس قروض حقوق الملكية المنزلية أو خطوط ائتمان حقوق الملكية (HELOCs) التي تستفيد من حقوق ملكيتك الحالية، يتيح لك اتفاق مشاركة حقوق الملكية الوصول إلى الأموال بناءً على إمكانات حقوق ملكيتك المستقبلية للمنزل. هذا التمييز مهم بشكل كبير لأنه يفتح أبوابًا للمقترضين الذين قد لا يتأهلون لمنتجات التمويل التقليدية بسبب قيود الدخل أو الائتمان أو التدفقات النقدية.

الآلية بسيطة: توفر شركة استثمار لك مبلغًا دفعة واحدة — وهو في الأساس تقدم على حقوق الملكية. مقابل ذلك، تحصل على الحق التعاقدي في المطالبة بنسبة مئوية محددة من القيمة المستقبلية لمنزلك. جمال هذا الترتيب يكمن في مرونته — لا دفعات شهرية، لا فوائد متراكمة، والقدرة على الخروج منه في أي وقت تختاره.

كيف يعمل عملية مشاركة حقوق الملكية المنزلية فعليًا

عند دخولك في اتفاق حقوق ملكية منزلية، ستقوم شركة الاستثمار بتكليف مقيم مستقل لتحديد القيمة الحالية لعقارك. ثم تقوم بعض الشركات بضبط هذا الرقم المقيم لتحديد “القيمة الابتدائية” الخاصة بك، والتي تصبح الأساس لحساب قدرتك على الاقتراض. تحمي هذه القيمة الابتدائية المستثمرين من احتمالية انخفاض قيمة المنزل مع إعطائهم في الوقت ذاته مشاركة في الارتفاع إذا زادت قيمة عقارك.

بمجرد توقيعك على الاتفاق، تضع المستثمر رهنًا على عقارك. إذا كنت تحمل رهنًا عقاريًا، يتخذ المستثمر المركز الثاني خلف المقرض الخاص بك. هذا يعني أنه إذا حدث حجز على العقار، يتلقى شركة الرهن أولاً. ومع ذلك، تحتفظ بملكية كاملة ويمكنك بيع منزلك في أي وقت قبل انتهاء مدة الاتفاق.

نسبة حقوق الملكية التي ستشاركها يتم تحديدها في عقدك مقدمًا، بناءً على عدة عوامل: قيمة تقييم منزلك، وضع حقوق الملكية الحالي، الموقع الجغرافي، والملف الائتماني. تتراوح معظم الاتفاقيات بين 10 إلى 30 سنة، على الرغم من أن المدد تختلف حسب المزود.

استراتيجية الخروج وآليات السداد

عندما تقرر الخروج من الاتفاق — سواء من خلال البيع، إعادة التمويل، أو عند انتهاء المدة — ستدفع لشركة الاستثمار حصتها من حقوق الملكية. تعتمد التزامك بالدفع على ثلاثة سيناريوهات:

إذا زادت قيمة عقارك، تدفع للشركة إما نسبة مئوية من القيمة النهائية للعقار أو نسبة مئوية من الزيادة ذاتها. إذا بقيت قيمة المنزل ثابتة، عادةً تسدد إما نسبة مئوية من القيمة النهائية أو تعيد المبلغ المقدم الأصلي الذي تلقيته. في سوق متراجعة، قد تدفع نسبة مئوية من القيمة النهائية، جزءًا من المبلغ المقدم الأصلي، أو ربما لا شيء — حسب شروط عقدك المحددة.

يستخدم حساب حصة حقوق الملكية للشركة سعر البيع أو تقييم جديد كقيمة نهائية. يؤثر هذا التقييم النهائي بشكل مباشر على المبلغ الذي تدين به في النهاية.

فهم التكاليف الحقيقية المتضمنة

اتفاقيات مشاركة حقوق الملكية المنزلية ليست مجانية. ستواجه العديد من الرسوم طوال العملية:

المصاريف المسبقة تشمل رسوم التأسيس ( عادةً 3-5% من مبلغ حقوق الملكية المقدم )، رسوم التقييم ($200-$1,250)، تكاليف فحص المنزل ($650-$1,050)، خدمات العنوان ($200-$900)، وخدمات الضمانات ($250-$500).

تكاليف الخروج يمكن أن تكون كبيرة. عند إنهاء الاتفاق، من المحتمل أن تدفع مقابل تقييم آخر، فحص، بحث عن العنوان، وخدمات الضمانات. إذا قمت ببيع العقار، تطبق عمولة العقارات أيضًا. يواجه بعض المقترضين مصاريف غير متوقعة لم يتوقعوها في البداية.

من الضروري مقارنة عروض عدة مزودين لاتفاقيات حقوق الملكية المنزلية ومقارنتها مع بدائل القروض التقليدية لحقوق الملكية لفهم التكلفة الإجمالية للتمويل عبر أطر زمنية مختلفة.

أين يمكن الوصول إلى منتجات مشاركة حقوق الملكية المنزلية

المقرضون العقاريون التقليديون، البنوك، واتحادات الائتمان لا تقدم هذه الاتفاقيات. بدلاً من ذلك، ستجدها من خلال شركات استثمار متخصصة، العديد منها مدعوم من قبل رأس مال مغامر. حتى بداية 2024، تظل التوافر محدودًا جغرافيًا.

التوافر الجغرافي يختلف بشكل كبير حسب المزود:

تعمل Aspire في كاليفورنيا، كولورادو، فلوريدا، ماساتشوستس، وواشنطن. تغطي HomePace أريزونا، كولورادو، إلينوي، مينيسوتا، نورث كارولينا، أوهايو، تينيسي، يوتا، وواشنطن. تصل شبكة HomeTap إلى سكان 16 ولاية بما في ذلك أريزونا، كاليفورنيا، فلوريدا، ميشيغان، مينيسوتا، نيفادا، نيو جيرسي، نيويورك، نورث كارولينا، أوهايو، أوريغون، بنسلفانيا، ساوث كارولينا، يوتا، فيرجينيا، وواشنطن.

تمتد شبكة Point عبر 26 ولاية بالإضافة إلى واشنطن العاصمة، وتشمل أريزونا، كاليفورنيا، كولورادو، كونيتيكت، فلوريدا، جورجيا، هاواي، إلينوي، إنديانا، ماريلاند، ماساتشوستس، ميشيغان، مينيسوتا، ميسوري، نيو جيرسي، نيويورك، نورث كارولينا، أوهايو، أوريغون، بنسلفانيا، رود آيلاند، ساوث كارولينا، تينيسي، يوتا، فيرجينيا، واشنطن، ويسكونسن.

تخدم Splitero حاليًا أجزاء من كاليفورنيا، كولورادو، أوريغون، يوتا، وواشنطن. تحافظ Unison على أكبر حضور، حيث تعمل في 29 ولاية وواشنطن العاصمة: أريزونا، كاليفورنيا، كولورادو، ديلاوير، فلوريدا، إلينوي، إنديانا، كانساس، كنتاكي، ماساتشوستس، ميشيغان، مينيسوتا، ميسوري، نبراسكا، نيفادا، نيو جيرسي، نيو مكسيكو، نيويورك، نورث كارولينا، أوهايو، أوريغون، بنسلفانيا، رود آيلاند، ساوث كارولينا، تينيسي، يوتا، فيرجينيا، واشنطن، ويسكونسن.

تخدم Unlock 14 ولاية: أريزونا، كاليفورنيا، كولورادو، فلوريدا، ميشيغان، نيو جيرسي، نورث كارولينا، أوريغون، بنسلفانيا، ساوث كارولينا، تينيسي، يوتا، فيرجينيا، وواشنطن.

اعتبارات حاسمة قبل الالتزام

تعمل اتفاقيات مشاركة حقوق الملكية المنزلية بشكل أفضل للمقترضين الذين يفتقرون إلى خيارات التمويل التقليدية. ومع ذلك، هناك عيوب عديدة تتطلب دراسة جدية. شرط البيع الإجباري — إذا لم تتمكن من سداد حصة حقوق الملكية، يمكن للمستثمر إجبار تصفية العقار — يخلق مخاطر كبيرة. بالإضافة إلى ذلك، أنت تقسم بشكل دائم الارتفاع المستقبلي مع طرف خارجي، مما قد يعني فقدان مكاسب كبيرة إذا زادت قيمة العقارات بشكل كبير.

كما أن نوعية العقارات المحدودة مهمة؛ فمعظم الشركات تقبل فقط المنازل الرئيسية ذات الأسرة الواحدة، على الرغم من أن بعض الشركات تقبل المنازل لقضاء العطلات أو العقارات الاستثمارية. يؤثر وضع الرهن المستمر على مرونة إعادة التمويل الخاصة بك ويضيف تعقيدًا للمعاملات المستقبلية.

هذه المنتجات مناسبة لوضعيات محددة — خاصة لأولئك الذين يمتلكون حقوق ملكية قوية لكن لديهم ملفات ائتمانية ضعيفة أو محدودية في توثيق الدخل. بالنسبة للآخرين، قد تكون قروض حقوق الملكية المنزلية التقليدية أو خطوط الائتمان أكثر اقتصادية ومرونة.