كيف تولد صناديق الاستثمار العقاري (REITs) دخلًا سلبيًا ثابتًا: نظرة أقرب على ثلاثة أبطال توزيعات الأرباح

عند استكشاف فرص الاستثمار بمبلغ 1000 دولار، فإن فهم التمييز بين مصادر الدخل المختلفة مهم بشكل كبير. على سبيل المثال، هل يعتبر بيع الأسهم دخلاً؟ في حين أن أرباح رأس المال من بيع الأسهم خاضعة للضرائب، فإن توزيعات أرباح صناديق الاستثمار العقاري (REIT) تعمل بشكل مختلف. فصناديق الاستثمار العقاري ملزمة قانونياً بتوزيع ما لا يقل عن 90% من الدخل الخاضع للضريبة على المساهمين، مما يجعلها وسيلة متخصصة للدفع المنتظم للأرباح بدلاً من التقدير الرأسمالي فقط.

فهم ميزة REIT

صندوق الاستثمار العقاري (real estate investment trust) يوفر تعرضًا لعقارات تولد الدخل دون عبء ملكية وإدارة العقارات. تأتي هذه الوسائل بأشكال مختلفة، كل منها يستهدف قطاعات عقارية مختلفة. الميزة الرئيسية تكمن في هيكل التوزيع الإجباري الخاص بها—على عكس بيع الأسهم الفردية، يتلقى مساهمو REIT تدفقات دخل متوقعة مصممة لتتدفق عبر الأرباح الموزعة.

ويلتاور: النمو المرتكز على الرعاية الصحية

Welltower (NYSE: WELL) وضع نفسه كلاعب مهيمن في العقارات الصحية، ويعمل عبر الإسكان لكبار السن، والرعاية بعد الحادة، والبنية التحتية الطبية. أعلنت الشركة مؤخرًا عن خطط لتوجيه تركيزها من خلال الخروج من قطاع الرعاية الطبية الخارجية للتركيز على كفاءتها الأساسية في إسكان كبار السن.

الأداء المالي يروي قصة مقنعة. أظهرت نتائج الربع الثالث ارتفاع صافي الدخل التشغيلي المعدل لكل سهم بنسبة 21% على أساس سنوي ليصل إلى 1.34 دولار، بينما زاد صافي الدخل التشغيلي للمخزون نفسه حوالي 15%. ارتفع محفظة الإسكان لكبار السن بشكل خاص بنسبة 20%، مما يدل على زخم تشغيلي قوي. استثمرت الشركة 1.9 مليار دولار في رأس المال الإجمالي خلال الربع للشراء والتطوير، مدعومة بسيولة متاحة تبلغ 11.9 مليار دولار.

يؤكد نموذج أعمال ويلتاور على الشراكات المتكاملة مع مشغلي الرعاية الصحية بدلاً من الترتيبات كمالك سلبي. تعمل الشركة من خلال ثلاثة قطاعات مميزة: ممتلكات الإسكان لكبار السن التي تديرها مباشرة، والمرافق المؤجرة بعقد ثلاثي الصافي على المدى الطويل حيث يتحمل المشغلون جميع النفقات، وقسم إدارة الصناديق الخاصة الذي أُطلق حديثًا لجذب رأس مال مؤسسي من طرف ثالث للاستثمار في العقارات الصحية. مع عائد حالي يقارب 1.5%، فإنه يجذب المستثمرين الباحثين عن الدخل مع نمو.

بروولوجيس: مهيأة للتوسع في التجارة الإلكترونية ومراكز البيانات

Prologis (NYSE: PLD) تدير أكبر محفظة عقارات لوجستية في العالم، وتسيطر على حوالي 1.3 مليار قدم مربع عبر الأسواق العالمية. حجم الشركة مذهل—حيث يمر حوالي 3% من الناتج المحلي الإجمالي العالمي عبر منشآتها سنويًا، مما يوفر مزايا تنافسية هائلة واستقرار للمستأجرين.

حقق الربع الثالث من 2025 نتائج استثنائية. زاد صافي الدخل التشغيلي الأساسي لكل سهم بنسبة 4.2% ليصل إلى 1.49 دولار على حجم تأجير قياسي. نفذت الشركة 62 مليون قدم مربع من العقود الجديدة خلال الربع فقط، وبلغ معدل إشغال المحفظة 95.3%. ارتفعت التوجيهات السنوية الكاملة بعد هذه الإنجازات، مدفوعة بتسارع وتيرة التأجير والتوسع الاستراتيجي في بنية مراكز البيانات.

أمنت الشركة قدرة كهربائية تصل إلى 5.2 جيجاوات من الطاقة المولدة من المرافق، مما يشير إلى استثمار قوي في قطاع مراكز البيانات. يستجيب هذا التنويع لتوسع سوق التجارة الإلكترونية، الذي يتطلب مساحة لوجستية أكبر بكثير من التجزئة التقليدية. تضع مواقع النقل الاستراتيجية لشركة Prologis الشركة في موقع مثالي للاستفادة من الطلبات السريعة على التوزيع، مع دخولها أيضًا إلى قطاع مراكز البيانات عالي النمو.

على الرغم من أن العائد أقل بقليل بنسبة 3.2% مقارنةً مع REITs الأخرى، إلا أن Prologis زاد توزيعاته على مدى 12 سنة متتالية. عملاؤها الرئيسيون مثل أمازون، هوم ديبوت، وفيديكس يحققون إيرادات إيجارية موثوقة على المدى الطويل، مما يجعلها خيارًا جذابًا لرأس المال الصبور الباحث عن الدخل والنمو معًا.

Realty Income: استمرارية التوزيعات الشهرية

Realty Income (NYSE: O) تميزت بسلسلة نمو توزيعات أرباح تزيد عن 30 عامًا بشكل استثنائي، وهيكلة دفع شهري فريدة بدلاً من الجدول الربعي المعتاد. قدمت الشركة 665 توزيعًا شهريًا متتاليًا، وهو دليل على استقرار الأعمال.

تستند قاعدة الأعمال على اتفاقيات الإيجار الثلاثي الصافي حيث يتحمل المستأجرون مسؤولية جميع التكاليف التشغيلية تقريبًا. تمتد شروط الإيجار عادةً من 10 إلى 20 سنة، مما يضمن دخلًا متوقعًا وطويل الأمد. تشمل المحفظة أكثر من 1500 مستأجر من صناعات متنوعة، مع التركيز على القطاعات غير الترفيهية مثل الصيدليات، وتجار البقالة، ومراكز اللياقة البدنية التي تتكيف مع الدورات الاقتصادية بشكل فعال.

تنفذ Realty Income معاملات البيع والإيجار، حيث تشتري العقارات من الملاك الشركات وتؤجرها مرة أخرى مع ضمان تدفقات دخل مستقرة على المدى الطويل. كما تشتري عقارات في مرحلة التطوير لتعظيم دخل الإيجار. تجاوز أداء الربع الثالث التوقعات، حيث ارتفعت الإيرادات بنسبة 11% على أساس سنوي إلى 1.47 مليار دولار، وبلغ صافي الدخل التشغيلي لكل سهم 1.07 دولار مقابل 0.98 دولار سابقًا. ظل معدل الإشغال قويًا عند 98.7%.

يقترب العائد الحالي من 5.7%، متفوقًا بشكل كبير على متوسط عائد 1.2% من أسهم S&P 500. هذا يجعل Realty Income جذابة بشكل خاص للمستثمرين الذين يركزون على توليد دخل توزيعات سلبي. توفر قاعدة الممتلكات المتنوعة ونموذج الأعمال القوي حماية من المخاطر مع تقديم توزيعات ثابتة.

اتخاذ قرارك الاستثماري

كل REIT يستهدف أولويات مختلفة للمستثمرين. يناسب Realty Income أولئك الباحثين عن أعلى عائد حالٍ ويضمنون الدخل الشهري. يجذب Prologis المستثمرين الباحثين عن النمو الذين يقبلون بعوائد حالية أقل مقابل التقدير على المدى الطويل والموقع الاستراتيجي في اللوجستيات ومراكز البيانات. تقدم Welltower تعرضًا متوازنًا لقطاع العقارات الصحية المتنامي مع زخم تشغيلي ملحوظ.

فهم الآثار الضريبية مهم أيضًا—تتكون توزيعات أرباح REIT عادةً من الدخل العادي، وأرباح رأس المال، ومكونات عائد رأس المال، وكل منها يخضع للضرائب بشكل مختلف. يختلف هذا الهيكل بشكل كبير عن بيع الأسهم الفردية، حيث تعتمد ضرائب أرباح رأس المال على فترات الاحتفاظ. يضمن شرط التوزيع الإجباري مدفوعات متسقة مصممة لتوفير دخل حقيقي بدلاً من الاعتماد فقط على التقدير الرأسمالي.